Private Homes: Van Knokke tot Monaco: de strijd om het zand

Wie bij een strandbar denkt aan enkele parasols, ligbedden en een glas rosé, onderschat vandaag de economische waarde van een goed gelegen stukje zand. De recente commotie rond de nieuwe strandconcessies in Knokke-Heist toont hoe begeerd die locaties zijn. Maar wie naar Monaco en Italië kijkt, ziet dat de beachclub internationaal al veel verder is geëvolueerd: van horeca naar lifestyle, luxe en big business.

Knokke: strijd om het zand

De huidige strandconcessies in Knokke-Heist lopen eind 2026 af. Voor de periode 2027 tot 2035 werden nieuwe concessies toegewezen. Voor de beschikbare locaties meldden zich tientallen kandidaten. Niet iedereen die vandaag op het strand aanwezig is, keert terug, terwijl ook nieuwe namen hun intrede doen.

Een van de meest besproken nieuwkomers is Marc Coucke, die samen met via Woyo Beach voet aan de grond krijgt in het Zoute.

Opvallend daarbij is dat het hoogste financiële bod niet automatisch de concessie opleverde. Kandidaten werden op meerdere elementen beoordeeld.

Ook de balans lijkt belangrijk

De Rijkste Belgen bekeek daarnaast de financiële achtergrond van verschillende betrokken vennootschappen. Uit onze analyse van de geselecteerde kandidaten blijkt dat financiële draagkracht een belangrijke factor lijkt te zijn. Bij meerdere geselecteerde uitbaters valt een stevig eigen vermogen op.

De nieuwe concessies zouden de gemeente samen jaarlijks ongeveer €1,2 miljoen opleveren. Maar de werkelijke economische waarde zit uiteraard ook in wat de exploitanten vervolgens zelf met hun locatie kunnen realiseren.

En daarvoor is het interessant om buiten België te kijken.

Italië: Dolce & Gabbana verovert het strand

Aan de Italiaanse kust is de klassieke stranduitbating op sommige locaties inmiddels geëvolueerd tot een volwaardig luxeproduct.

Een mooi voorbeeld is Forte dei Marmi, waar de bekende Twiga Beach Club werd ondergedompeld in de wereld van Dolce & Gabbana. Het Italiaanse modehuis gebruikt dergelijke beachclubs als verlengstuk van zijn merk: van parasols en cabana’s tot interieur, gastronomie en accessoires.

De gerapporteerde prijzen in Forte dei Marmi illustreren wat vandaag voor een exclusieve strandervaring wordt betaald.

• Een privétent kan ongeveer €400 tot €600 per dag kosten.
• Exclusieve formules loopt de tot ongeveer €1.500 per dag.
• Een volledig seizoen gaat richting €18.000 gaan.

De klant koopt daarmee geen stukje Italiaans strand. Hij betaalt voor service, locatie, privacy, exclusiviteit en het publiek dat op die locatie samenkomt.

En juist dat laatste is misschien wel een van de belangrijkste economische ingrediënten van een succesvolle beachclub.

Monaco: €50.000 om lid te worden

Monte-Carlo toont hoe ver dat principe kan worden doorgedreven.

Bij de prestigieuze Monte-Carlo Beach Club lopen de officiële tarieven voor 2026 stevig op. Een pontonligbed kan tijdens een zomers weekend €390 per persoon per dag kosten. Een double bed loopt op tot €720 per dag, terwijl een first-row cabana tot €570 per dag kan kosten.

Een heel seizoen worden de bedragen nog indrukwekkender:

De toegang tot het meest exclusieve gedeelte springt in het oog.

Nieuwe cabana-leden betalen in 2026 een eenmalige membership fee van €50.000. Wie als nieuw lid vervolgens een first-row cabana voor het seizoen neemt, komt voor membership en het eerste seizoen potentieel uit op €87.594.

En opnieuw: daarvoor bezit de klant geen vierkante meter grond.

Hij koopt toegang tot een uitzonderlijke locatie.

Uiteindelijk telt de locatie

Daar ligt wel de belangrijkste parallel met de vastgoedwereld.

Want voor een beachclub blijkt uiteindelijk hetzelfde te gelden als voor prime real estate: location, location, location.

Een beachclub kan beschikken over een sterk concept, een indrukwekkend interieur en uitstekende service. Maar de echte schaarste zit in de locatie. Een plaats op het strand van het Zoute, in Forte dei Marmi of aan de kust van Monte-Carlo kan niet zomaar worden gereproduceerd of bijgebouwd.

• De locatie bepaalt het publiek.
• Het publiek bepaalt de exclusiviteit.
• En die exclusiviteit creëert commerciële waarde.

In Knokke komt daar een sterke concentratie van vermogende families, ondernemers, tweede verblijvers en internationale bezoekers bij. Monaco en Forte dei Marmi illustreren hetzelfde principe, alleen tegen nog hogere prijsniveaus.

Een strandconcessie is juridisch uiteraard geen vastgoedbelegging. De exploitant wordt geen eigenaar van het strand. Maar economisch vertoont het model opvallende gelijkenissen met prime vastgoed: het tijdelijke recht om een schaarse toplocatie commercieel te exploiteren kan bijzonder waardevol zijn.

De bedragen in Monaco maken dat bijna tastbaar. Waarom betaalt iemand tienduizenden euro’s per seizoen voor een cabana en daarbovenop zelfs €50.000 om als nieuw lid toegang te krijgen?

Niet omdat het zand in Monaco fundamenteel anders is.

Maar omdat het precies dát stukje kust, op díe locatie, tussen dát publiek is.

Ook luxemerken hebben dat begrepen. Dolce & Gabbana brengt zijn merkwereld naar exclusieve Italiaanse beachclubs omdat die locaties toegang bieden tot precies het publiek waarmee een internationaal luxehuis zich wil associëren.

Daarmee krijgt ook de discussie rond de Knokse strandbars een andere dimensie. Een concessiehouder koopt het strand niet, maar krijgt gedurende jaren wel het commerciële recht om een uiterst schaars stukje van een van de duurste Belgische kustgemeenten te exploiteren.

En net zoals bij prime vastgoed kunnen enkele honderden meters verschil een wereld van verschil betekenen.

Van strandbar naar beachclub.
Van beachclub naar lifestylemerk.
Van concessie naar commercieel asset.

Uiteindelijk blijft ook op het strand de oudste vastgoedregel overeind: Location. Location. Location.